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Hausverwaltung Die Hausverwaltung Bläße wurde im Jahr 1992 gegründet und beschäftigt sich seit Anbeginn professionell mit der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohneigentum mit allen dazu gehörigen Bereichen.
Wohnung renovieren, Steuern sparen
Veröffentlicht am 20. Oktober 2016
Wer seine vermietete Wohnung renoviert, kann die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen.
Ein Vermieter sollte aber eine Sache dabei genau beachten!
Instandsetzungsaufwendungen bei einer vermieteten Wohnung können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Betragen die Aufwendungen zum Beispiel 100.000 Euro, kann dies bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 35 Prozent und weiteren steuerpflichtigen Einkünften eine unmittelbare Steuererstattung von 35.000 Euro ergeben. Der gleiche Aufwand kann aber auch zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ führen, so dass der Steuerpflichtige entsprechend der Abschreibungsdauer der Wohnimmobilie lediglich 50 Jahre lang eine Erstattung von 700 Euro erhält. Welcher Fall wann gilt, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) präzisiert - zum Nachteil der Steuerzahler.
„Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ liegen nach dem Gesetz vor, wenn die Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen hiervon sind Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Übersteigen die Aufwendungen die Grenze auch nur um einen Euro, ist der gesamte Betrag als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand zu aktivieren.
Streitig war bisher oft die Abgrenzung von Sanierungen zu reinen Schönheitsreparaturen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung. Diese Frage hat der BFH mit drei Urteilen (IX R 25/14, IX R 22/15, IX R 15/15) nun beantwortet. Zum Nachteil der Steuerpflichtigen hat er entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren oder Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Türen sowie der Fenster bei der Ermittlung der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu berücksichtigen sind.
Lediglich Aufwendungen etwa für regelmäßige Wartungs- und Ablesearbeiten können ungeachtet von sonstigen Sanierungsmaßnahmen sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. Daher sollte der, der eine Wohnung zum Vermieten erwirbt, die Höhe des Instandsetzungsaufwands in den ersten drei Jahren genau überwachen und eventuell die Arbeiten auf einen Zeitpunkt nach Ablauf von drei Jahren verlegen.
Quelle : FAZ
Bläße Immobilien auf großem Segeltörn
Veröffentlicht am 19. September 2016
Auf Segeltörn.
Am 12. August 2016 hatten Mitarbeiter unseres Unternehmens die außerordentliche Gelegenheit aktiv an der Hanse-Sail teilzunehmen.An dieser Stelle ein herzliches Dankeschön an die Brunata Metrona AG für die Einladungen, die hierfür Voraussetzung war.
Auch das Wetter meinte es insgesamt gut mit uns wobei es doch leicht bewölkt, die Temperaturen jedoch sehr angenehm waren.
Wir wünschen allen Teilnehmern im Nachklang dieser Veranstaltung immer eine Hand Breit Wasser unterm Kiel und erfolgreiche Geschäfte.
Zerkratztes Parkett: Wer den Schaden zahlen muss
Veröffentlicht am 16. September 2016
Zerkratztes Parkett: Wer den Schaden zahlen muss
Der neue Parkettboden ist Ihr ganzer Stolz! Kein Wunder: Der hat Ihnen nicht nur eine Menge Arbeit gemacht, sondern war auch nicht ganz billig.
Deswegen schmerzt Sie jeder Kratzer und jede Delle, die Sie jetzt beim Auszug Ihres Mieters entdecken. Noch dazu, weil die meist Ewigkeitsgarantie haben.
Parkett abschleifen und neu versiegeln? Träumen Sie weiter
Wer einen neuen Parkettboden kauft, der achtet meist schon bei der Auswahl darauf, dass man ihn mindestens noch einmal abschleifen und neu versiegeln kann, sollte das irgendwann mal notwendig werden.
Vielen Vermietern wäre es am liebsten, der Mieter würde das für ihn übernehmen, wenn er auszieht und dabei einen zerkratzten Parkettfußboden hinterlässt. Muss er das?
Grundsätzlich „Nein“, denn das Abschleifen und neu Versiegeln zählt nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen.
Eine solche Klausel ist unabhängig von der Ausführungsfrist nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, 10 U 46/03, WuM 2003 S. 621; AG Köln, WuM 1984 S. 197; LG Berlin, GE 1996 S. 925; AG Bergisch Gladbach, WuM 1997 S. 211).
Hüten Sie sich vor einer „Parkett-Abschleif-Klausel“
Selbst, wenn Sie in Ihrer Renovierungsklausel irgendwo nur den einen Satz stehen haben, dass der Mieter das Parkett abschleifen und versiegeln muss, schießen Sie sich damit schlimmstenfalls ein kostspieliges Eigentor, denn das macht Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.
Dieser eine Satz lässt sich auch nicht so einfach wieder streichen, so dass Ihre Renovierungsklausel mit dem restlichen zulässigen Inhalt stehen bleiben würde.
Schön wäre das – allerdings ist der Bundesgerichtshof hier sehr streng: Die Renovierungsregelung bleibt insgesamt unwirksam (BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08; Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09).
Abzieh- und Ausbesserungsklauseln bleiben riskant
Gleiches gilt, wenn Sie den Mieter laut Mietvertrag verpflichten, das Parkett abzuziehen oder Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag auszubessern (LG Köln, WuM 1989 S. 70).
Zu viel verlangt ist es auch, wenn Sie Ihren Mieter verpflichten, das Parkett in der Wohnung zu reinigen, abzuschleifen und neu mit Ölwachs behandeln zu lassen (AG Münster, Urteil v. 28.6.2002, 3 C 1206/02).
Trotz Parkett: Stöckelschuhe und Filzpantoffeln sind erlaubt
Wer bei Ihrem Mieter ein und aus geht, wissen Sie nicht. Auch nicht, ob dort Stöckelschuhe oder Filzpantoffeln getragen werden.
Jedenfalls müssen Sie gerade im Eingangsbereich bei Kratzern und Schrammen im Parkett ganz stark sein: Die zählen nämlich grundsätzlich als vertragsimmanent und müssen vom Vermieter noch als vertragsgemäße Abnutzung hingenommen werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, 10 U 46/03, WuM 2003 S. 621).
Parkettboden: Die Grenze ist ein „übervertragsgemäßer Gebrauch“
Sie können allerdings Schadensersatz geltend machen, wenn Ihr Mieter Schäden an den Fußböden verursacht hat, die über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Ist Ihr Parkettboden allerdings schon 10 Jahre alt, liegt nach Ansicht der Gerichte kein erheblicher wirtschaftlicher Schaden mehr vor, da die Gerichte die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettbodenversiegelung bei etwa zwölfeinhalb Jahren ansetzen.
Der Ihnen entstandene Schaden beträgt somit allenfalls 15 – 20 % der entstandenen Kosten.
Pfennigabsätze: Gewerberaumvermieter müssen stark sein
Die Toleranzgrenze geht bei Gewerberaumvermietern sogar noch weiter: Die müssen es hinnehmen, wenn sich auf ihrem Parkett Spuren von Pfennigabsätzen abzeichnen.
Ob dies auch für Wohnungsvermieter gilt, ist allerdings fraglich: Die haben nämlich Einfluss darauf, wer und mit welchem Schuhwerk die Wohnung betritt.
Quelle: meineImmobilie.de
